Grunnervervsdagene 2017

 

Steinar Ask fra Cerato åpnet konferansen med foredraget Kommunikasjon – konfliktløsning uten tapere.

Konflikter bygger på at mennesker er ulike, og vil alltid oppstå der mennesker arbeider sammen. Helt fredelig betyr at ingenting skjer. Ask gjorde rede for «konflikttrappen» – som angir ulike nivå en konflikt kan beskrives. Fra en «Uoverensstemmelse» får man en grenseflate til der konflikten «Personifiseres». Problemet kan videre ekspandere slik at «parter avslutter samtaler/kontakt». Videre kan «Fiendebilder» konstrueres slik at andre parter lettere kan velge side evt støtte part i konflikten. «Åpen fiendtlighet» oppstår før man på øverste trinn har en tydelig «Polarisering». Et kjennetegn med konflikter er at den har smitteeffekt. Ask brukte formuleringen «Viruset er sladder – og sladderen har vinger mens sannhet beveger seg med sneglefart…»Konflikter er uoverensstemmelser som framkaller spenninger i den enkelte. Det er ulike måter å reagere på konflikter på. Når det gjelder handlingsmønstre er det 3 favorittroller man kan innta. Anklageren. Offeret. Frelseren. Når det gjelder mekanismer for å håndtere konflikter på er det maktbruk, rettigheter og interesser. Maktbruk er mest utbredt.

Linda Aldén, förretningslantmätare i Lantmäteriet, sitt foredrag var over temaet Markåtkomst i Sverige.

Aldén presenterte lantmätaren sine oppgaver i forbindelse med anskaffelse av areal eller rettigheter, og hvilke bestemmelser som gjelder for dette, enten ad frivillig vei, eller ved tvang. Med markåtkomst blir ment å erverve grunn eller rettighet. Dette blir i Sverige muliggjort gjennom spesiallover, som bygningslovgivningen m.m, og gjennom generelle lover, som expropriationslagen og fastighetsbildningslagen. Kjøp/salg av eiendom foregår etter jordabalken og er privatrettslig, normalt via en eiendomsmegler. Dersom kjøp/salg av eiendom innebærer overføring av areal mellom naboeiendommer, f.eks. ved at en eiendom helt eller delvis skal tillegges en naboeiendom, så medfører dette en lantmäteriforretning etter fastighetsbildningslagen. Denne prosessen er offentligrettslig, og eiendomsretten blir overført ved gjennomføring av lantmäteriforretningen og prisen blir tilsvarende fastlagt ved forretningen. Ved en avstycking, dvs. at det oppstår ein ny eiendom, gjennomfører Lantmäteriet delingen etter fastighetsbildningslagen, men pris på den nye eiendommen blir bestemt privatrettslig etter jordabalken. Dersom en grunneier uforvarende har bygget inn på naboeiendom og partene ikke kommer til enighet, kan lantmätaren justere grensen og fastsette erstatningen. Lantmätaren gjennomfører også infrastrukturforretninger dvs. forretninger for ledninger for allmenne behov, ledninger, veier og andre anlegg for private behov, offentlige areal innenfor regulert område, samt eiendomsreguleringer for jernbane. Lantmätaren er ikke involvert i forretninger for veirett for de allmänna vägar. Etter ledningsrättslagen kan lantmätaren avholde forretning for ulike infrastrukturtiltak (ledninger), dvs. prøver om tiltaket er lovlig og fastsetter erstatning dersom det ikke foreligger enighet om denne. Det gjøres et påslag på 25 % for den erstattede verdiforringelse for eiendommen. I Sverige er det kommunalt planmonopol, og lantmätaren kan gjennom lantmäteriforretning innløse grunn for eksempel til kommunal vei for gjennomføring av planen. Allmänna vägar er statlige og kommunale veier. For statlige veier tas grunnen i bruk i samsvar med veirett etter vedtatt plan for veien. Kommunale veier etableres etter vedtatt plan iht plan og bygglagen. Jernbane bygger på eiendomsrett, og normalt vil eiendomsrett erverves gjennom lantmäteriforretning, selv om loven legger opp til at domstolen står for dette. Det kan eksproprieres til en rekke formål i Sverige, men i mer enn 95 % av tilfellene der ekspropriasjon kan anvendes, blir det inngått minnelig avtale. På tross av at ekspropriasjon kun unntaksvis anvendes i Sverige, er dette en meget viktig lov som muliggjør en forhandlingssituasjon som ellers ikke hadde vært mulig. Lantmätaren kan bruke tvang og gjøre beslut (vedtak), bl.a om grenseforløp, erstatning og tiltredelse, men vil normalt søke etter konsensus som står seg over tid og oppfyller lovens krav.

Kjell Blomseth, seksjonsleder i Veivesenet Region Øst, gjorde rede for grunnervervet E18 Lysaker – Ramstadsletta.

Grunnervervet vil komme på 2,6 milliarder. Totalprosjektet er på 13 milliarder, av dette går altså ca. 20 % til grunnervervet. Unødvendig høyt, påpeker Blomseth. Det er snakk om 220 boliginnløsninger, herav mange rekkehus, og 20 næringseiendomsinnløsninger. Prosjektet har en historie frå 2003, men det har vært usikkerhet i over 30 år for grunneierne som naboer til Norges mest trafikerte vei. Markedsverdiene er lave, pga klam hånd over det området i lang tid Det er leita etter muligheter for erstatningsboliger ifm Fornebu boligspar. Silkoset rapporten. Oppstart av prosjektet er gjort i 2013 med NTp 2014-2023. Det er nødvendig med utbygging for å møte økt etterspørsel etter transport, samt å tilrettelegge for byutvikling og ivareta miljøhensyn i Bærum og Asker. Anleggsstart vil være i 2018, ferdig anlegg i 2023. Det er sagt nei til innkjøp av erstatningsboliger, og nei til oppbemanning, noe som betyr innleie av grunnerververe. Det er nå bevilget 590 mill til grunnerverv, som i prinsippet er brukt allerede. Det er inngått avtale med 90 boligeiere. Blomseth stiller spørsmål om hans overordnede har forstått utfordringene. Det er behov for flere grunnerververe og advokater.

Hans Kristian Norset, leder for Støygruppa Ørland (SGØ), informerte om gruppa og deres syn på grunnervervet for Ørland Flystasjon.

Norset er bonde og driver regnskapsfirma. Støygruppa Ørland er en organisasjon for mer enn 1000 støyberørte boliger hvor mer enn 98 % ønsker flyene velkommen til Ørlandet. Gruppa arbeider for å skape trygghet og tillit for enkeltmennesket, redusere usikkerhet, skape samhold og lage felles spilleregler for grunneierne. Base-vedtaket ble gjort 14. juni 2012 og reguleringsarbeidet startet. Det var store prinsipielle spørsmål rundt støy og flymønster. RP ble sluttbehandlet i kommunen nov 2014, og Forsvarsbygg gjorde innsigelse. I juni 2015 var det oppstart bygging. Reguleringsplanen ble avgjort i aug 2015, og det var nei til rekkefølgebestemmelser som sykkelvei og nærmiljøområder. Det var kun rekkefølgebestemmelsen vedr. flytting av Hårberg skole som det ble ja til, og så barnehagen. Det er uenighet om hvor mange som skal få støytiltak og hvor mange som skal få innløsning. 175 bolighus i rød sone tilbys innløsning. Herav ca. 30 gårdsbruk. Støytiltak skal vurderes for mer enn 1000 boliger i gul sone. Endringer av støygrenser skapte problem. Det er ikke støy som skapte største problemet, men usikkerheten. Korleis blir bygda sjåans ut når hus blir tatt bort? Viktig å ta vare på husa som skal stå i dei 30 åra som flya skal vare. FB er stor og dominerende motpart. Det er behov for likeverdighet på begge sider av bordet. Etter hvert har det kommet inn advokater og en jordskiftekandidat. Status er at 60 boliger er frivillig ferdig innløst, ulik behandling preger resultatet, men flere er også fornøyd. Ca. 60 boliger og fritidsboliger senest 2019, ca. 34 gårdsbruk med 55 boenheter får tilbud i 2017. Støyisolering starter i år. Alt ferdig senest 2019. Støygruppa Ørland utfordrer Forsvarsbygg til mer samarbeid.

Gå til Støygruppa Ørland sin webside: http://www.orlandstoy.no/

Se kart som viser støysoner og endringer: http://www.orlandstoy.no/wp-content/uploads/2013/01/Støykart-siste-revisjon-november-2015.jpg

Cecilie Ellingsen, NRK, introduserte deretter NRK Brennpunkt-reportasjen Støy på landet.

NRK skjønte etterhvert at dette var en veldig interessant prosess. Det er den største investering som er gjort i Norge. Folk på Ørlandet var ikkje mot utbygginga. Programmet skulle handle om hvordan det er å være berørt at et nasjonalt utbyggingsprogram som dette. Det var yydelig for NRK teamet at beboerne og Forsvarsbygg hadde svært ulike oppfatninger av prosessen. Mange av de som har solgt er ikke fornøyd med prosessen. En god del er heller ikke fornøyd med prisen. Økt etterspørsel medfører press på prisene. Regelverket virket stivbeint for folket på Ørlandet. Barnehagen Marihøna står fortsatt fullstendig fastlåst. Den største utfordring var tid, respekt og kommunikasjon. Avtalene var ulike. Noen få ble fornøyd, men de fleste ble ikke fornøyd. NRK mener at historien er riktig fortalt.

Se reportasjen her: https://tv.nrk.no/serie/brennpunkt/mddp11000516/19-04-2016

Trond Knapp Haraldsen, NIBIO, åpnet dag 2 av arrangementet med foredraget Suksessfaktorer for jordflytting i grunnervervet.

Dyrka jord trenger mer enn et godt ploglag for at jordbruksvekster skal vokse normalt. For normal vokster trenger jordbruksvekster jordkvalitet med tilstrekkelig vannlagringsevne til å tåle perioder med lite nedbør, og evne til å lagre overskuddsnedbør uten at det oppstår erosjon. Åkervekster trenger muligheter for rotutvikling til minst 80 cm dybde, grasvekster trenger 60 cm. Det er behov for høyere moldinnhold i topplaget enn i undergrunnslaget, og jorda bør ikke inneholde for mye stein av jordbearbeidingshensyn. Haraldsen presenterte en rekke prosjekter der jord er flyttet. Erfaringer fra terrenginngrep på jordbruksareal er at jorda må være laglig når den håndteres. Topplaget må tas nøyaktig av, underliggende sjikt med god struktur og rotutvikling må også tas vare på og legges tilbake i samme dybde, kjøring begrenses til faste veier og bruk av bulldoser til planering må unngås (stor beltegående gravemaskin for utlegging av jord gir best resultat), og dreneringssystemet må planlegges. Haraldsen konkluderer med at «et etablert moldholdig topplag med jordfauna og annen jordbiologisk aktivitet er verdt å ta vare på og gjenbruke ved oppbygging av nye jordbruksarealer».

Sjur Dyrkolbotn, Høgskolen på Vestlandet, presenterte deretter temaet Erstatning for nesten lovlige bygg.

«Nesten lovlige bygg» er i utgangspunktet en overraskende begrepsbruk, spesielt om man er ute etter å kartlegge gjeldende rett. Når man ser hen til praksis har imidlertid begrepet gode grunner for seg. Plan- og bygningsloven er komplisert, ulovligheter forekommer temmelig ofte, og legalisering er blitt en vanlig form for ulovlighetsoppfølging. Det har vokst frem en praksis der den som eier et ulovlig bygg ofte vil få anledning til å søke om tillatelse for tiltaket i etterkant, dersom det blir oppdaget. På bakgrunn av dette foreslo Dyrkolbotn at «nesten lovlige bygg» kunne defineres som de bygg man kan regne med vil bli legalisert, selv om de i utgangspunktet er ulovlige. Hvordan skal erstatningen utmåles når et slikt bygg blir gjenstand for ekspropriasjon? I juridisk teori tas det ofte for gitt at ulovlige bygg og etablert ulovlig bruk ikke erstattes. Ekspropriasjonserstatningsloven setter imidlertid ikke opp lovlighet som et eget krav for å få erstatning. Dyrkolbotn argumenterte derfor for at man ikke kan legge til grunn at et ulovlig bygg, eller en etablert ulovlig bruk, aldri har ekspropriasjonsrettslig vern. Ifølge Dyrkolbotn må man her som ellers ta utgangspunkt i at den «påreknelege» bruken av eiendommen skal erstattes, jf. ekspropriasjonserstatningloven §§ 5 og 6. En grunneier kan likevel ikke høres med at ulovligheten ikke ville ha blitt oppdaget, eller at den ikke ville ha blitt fulgt opp; dette følger etter Dyrkolbotn sin mening allerede av påregnelighetsbegrepet sitt rettslige innhold, sett i sammenheng med kommunen sin plikt til å følge opp ulovligheter etter plan- og bygningsloven. Det som ifølge Dyrkolbotn kan åpne for erstatning er en velbegrunnet anførsel om at kommunens oppfølging ville bestått i at forholdet ble legalisert.

Tema for Birgitte Akerhaugen fra Statens vegvesen var Matrikkelført grense – til å stole på?

Akerhaugen viste gjennom foredraget til en rekke eksempler som viser at matrikkelkartet ikke er til å stole på. Bildene under viser Rv213 gjennom Lillehammer, og at matrikkelkartet viser at grunneierne som grenser opp mot Fåberggata, eier ut i gata.

Bilde som viser Riksvei 213 gjennom Lillehammer. Kilde: Birgitte Akerhaugen

Matrikkelkartet viser at grunneiendommene strekker seg ut i Riksveien. Kilde: Birgitte Akerhaugen

I tilfellet som vist i bildene over har landmåler frå Statens veivesen bedt kommunen om å registrere veien som egen matrikkelenhet. Kommunen krever at Statens veivesen viser til dokumentasjon om at grunnen er ervervet/overtatt. Betyr dette så at grunneierne eier hver halvparten ut i veien?

Akerhaugen viste også til et rettsforlik i Jordskifteretten der det ble satt ned grensemerke i grensen mot en grunneier som ikke var tilstede og ikke part i rettsforliket bildet under. Spørsmålet er: Rettskraftig fastsatt grense – for hvem?

Kilde: Birgitte Akerhaugen

På tross av alle de mangler og feil som er i matrikkelen ser vi at innholdet i matrikkelen blir lagt vekt på, også av domstolene, jf. sak i Sande i Vestfold som vist i bildet under.

Kilde: Birgitte Akerhaugen

Akerhaugen påpeker at grunnen under gamle, offentlige veier er ervervet på et aller annet tidspunkt. Er de i bruk er det ikke Statens veivesen som må dokumentere at de er i offentlig eie. Er de nedlagt må det imidlertid sjekkes om grunnen ikke er tilbakeført til eieren på et eller annet tidspunkt.

Thor Falkanger, Universitetet i Oslo, sitt tema var Eiendomsgrenser og stedfesting av rettigheter.

Thor Falkanger foreleser på Grunnervervsdagen 2017 om grenser for eiendommer og rettigheter. Foto: Per Ove Røkke

Han tok opp spørsmålet om hvor grensen går for en eiendomsrett eller en bruksrett. Utgangspunktet for hvor en felles grense går mellom to grunneiere er at det er partenes avtale som er avgjørende. Ofte er, eller var, avtalen uklar slik at tvil kan oppstå mange år seinere, og da er det en rekke omstendigheter som kan tjene til bevis for hva som opprinnelig var tilsiktet for hva som opprinnelig var tilsiktet vedrørende grenseforløp. Det er i noen utstrekning rettsregler å falle tilbake på eller søke støtte i, det er 1) vassdragsloven av 1940, med presumsjonsregler om hvor grensen går f.eks. djupålen der det renner en elv mellom 2 eiendommer og 2) det som følger av sikker rettspraksis, f.eks. at eiendommen strekker seg til marbakken. Det som er viktigst praktisk er hvordan de berørte har forholdt seg, hvordan har de faktisk og rettslig utnyttet det området der er snakk om? Dette er tungveiende bevis for hvordan avtalen i sin tid var tilsiktet. Falkanger gjekk så særleg inn på 2 former for bevis: 1) skylddelingsforretninger/delingsforretninger og 2) det som er tinglyst. Skylddelingsforretninger/delingsforretninger kan ha vekslende kvalitet. Det kan være manglende presisjon når det gjelder grensebeskrivelser, og det kan være slik at man i forretningen har misforstått/mistolket det som partene var enige om. Falkanger påpeker at det må være aldeles klart at slike forretninger ikke endrer det partene har avtalt. Dokumentene må vike dersom det føres bevis for at det som står i dokumentene er uriktig eller misledende. Når det gjelder tinglysing så er det en temmelig formalisert prosess. Utgangspunktet må derfor være at det som står der med høy grad av sannsynlighet er riktig. Dette er i betydelig utstrekning riktig i forhold til tredjemann, men mellom partene i et avtaleforhold er tinglysningen i prinsippet uten betydning. Tinglysingen gjelder rettigheter, ikke faktum. At skjøtet gir en beskrivelse av grenseforløpet, er uten tinglysingsmessig relevans. De etterfølgende omstendigheter kan videre medfører endringer, dvs. at det som var rett på et tidspunkt, ikke lenger behøver å være det. Dette kan følge av avtale, hevd, alders tids bruk/festnede rettsforhold, foreldelse og passivitet. Endringen kan ha skjedd lang tid tilbake eller like før den aktuelle tvist er et faktum. Falkanger gikk videre inn på tre lover som har offentligrettslige regler som kan gripe inn i grensedragning, karakterisert ved at visse disposisjoner krever myndighetssamtykke. Dette er jordloven av 1995, konsesjonsloven av 2003 og plan og bygningsloven av 2008. Jordlovens § 12 krever myndighetenes samtykke til deling av en landbrukseiendom, herunder fradeling av mindre areal. Er det ikke gitt samtykke, er utgangspunktet at avtalen faller bort som ugyldig. Konsesjonsloven har et annet prinsipp eller jordloven, blir det ikke gitt konsesjon er sansksjonen at erververen må kvitte seg med det ervervede. Etter pbl kan ikke opprettelse av ny eiendom eller endring av bestående eiendom gjøres slik at det oppstår forhold som strider mot loven. Pbl sier ikke noe eksplisitt om hva som skjer dersom man ønsker å fradele noe som kommunen ikke vil gi samtykke til. Dersom man ikke søker, sier ikke pbl noe om konsekvensene. Når det gjelder matrikkelloven og dens betydning, så påpeker Falkanger at matrikkelen innholder mange nyttige informasjoner. Vanligvis vil de være riktige, men ikke alltid. Selvfølgelig kan man tenke seg en ordning der angivelsene i matrikkelen er avgjørende, men slik er det ikke hos oss. Matrikkelopplysningene er ikke bindende, de er ikke bedre enn grunnlaget tilsier. Etter matrikkelloven § 33 er det partene som bestemmer. Har landmåleren misforstått så er det synd for ham, men det endrer ikke på det partene har avtalt. Partene har full rådighet over hvordan grensene skal være, og landmåleren har ikke kompetanse til å bestemme noe på tvers av det som partene måtte mene. Er man ikke fornøyd med det som har skjedd, kan man klage til fylkesmannen. Men om fylkesmannen avviser klagen, har ikke saken fått noen sterkere realitet. Klagemuligheten endrer ikke det prinsipielle vedrørende det privatrettslige forhold. Falkanger avsluttet med å påpeke at for rettigheter har vi i dag dårlige regler om stedfesting. Vi har regler om dette i tinglysingsforskr. § 4. Partenes avtale blir gjeldende. Rettigheter kan nærmere fastlegges eller endres etter servituttlovens eller jordskiftelovens bestemmelser.

Les Thor Falkanger sitt forelesningsnotat her.

Trond Håvard Lie, Statens Veivesen, presenterte temaet Nøderverv.

Nøderverv gir mulighet for raskt eiendomsinngrep ved særlige omstendigheter. Nødrettsbestemmelsen finner vi i straffelovens § 17. Skadevolder plikter å erstatte skade «han lovlig har voldt ved å avverge truende fare» etter skadeerstatningsloven 1969 § 1-4. Nøderverv hjemler en redningshandling bl.a for å stoppe skadeutvikling eller fare for skade bl.a. på eiendom. Dette gir mulighet for å bruke naboarealer for eksempel umiddelbart å stoppe ras og skredutvikling herunder ta stein, grus, sand tømmer for å bruke i veianlegget det er fare for. Veilova § 51 gir veimyndighetene hjemmel for å straks iverksette eiendomsinngrep når det er nødvendig i forbindelse med veibrudd eller fare for veibrudd og før vederlag er fastsett. Skjønn må iverksettes snarest råd og seinest 3 måneder etter tiltaket er satt i verk. Dette gir at man med vedtak om ekspropriasjon kan tiltre eiendommen umiddelbart, men med strenge tolkninger, som at rask tiltredelse er så nødvendig at man ikke kan benytte ordinær prosess ved ekspropriasjon. Nøderverv iverksettes typisk ved overraskende flom, ras eller skred m.v. Ved nøderverv kan man gå så langt som det er nødvendig for å utbedre veien slik at den fungerer som før. Lie gikk gjennom en rekke eksempler for nøderverv

Trygve Prestegard, Statsbygg, gjorde rede for Strategi ved kjøp av grunn.

Statsbygg organiserer, planlegger og gjennomfører byggeprosjekt på vegne av staten. Statsbygg skal gi kunden gode og fleksible lokaler, bidra til effektiv arealbruk i staten, og tar klimaansvar. Statsbyggs husleieordning: leie leietakeren skal betale gjenspeiler den kostnaden staten har ved å stille lokaler tilgjengelig for leietaker. Summen av leiebeløp som er innbetalt i leieperioden, skal tilsvare summen av kostnadene staten har med eiendommen i sammen periode. Prestegard gikk så gjennom hvordan Statsbygg utarbeider en lokaliseringsanalyse for lokalisering av nye Agder fengsel. Bakgrunn for saken var manglende fengselskapasitet. Konseptvalgutredning (KVU) anbefalte omstrukturering av fengslene i Vestfold, Telemark, Buskerud og Agderfylkene. Det ble utarbeidet rapport med to nivå: nivå 1 Lokaliseringsanalyse og nivå 2 Tomtesøk og tomtevurderinger. Lokaliseringsanalysen har resultert i en anbefaling av egna områder for videre utredning, som nå ligger til behandling i Justis- og beredskapsdepartementet.

Petter Cedell, Selvaag Bolig, gjorde rede for Tidligfase eiendomsutvikling og strategisk kjøp av grunn.

Selvaag Bolig satser i Stor-Oslo, Rogaland, Bergen og Trondheim, ble børsnotert i 2012, har 1500 boliger under bygging og har tomtebank til 9600 boliger. I foredraget ble det gjort rede for utviklingstrekk. I likhet med andre land urbaniseres Norge!

Kilde: Petter Cedell

Spørsmålet blir hvordan vi håndterer dette slik at steds- og bokvalitet sikres samtidig som fortetting skjer. Cedell anbefaler tiltak: Det er åpenbart at det må bygges mange flere boliger enn i dag. Et viktig grep vil være å samordne arealpolitikk og transportplanlegging. I forhold til fortetting anbefales det at dette skjer fra bykjernen og utover. Strategikart for Oslo fram mot 2050 illustrerer dette:

Kilde: Petter Cedell

Ambisjonsnivået må imidlertid være edruelig. Folk skal ha råd til å kjøpe nye boliger og dette vil kreve kreativitet hos planleggere og utbyggere. Mange ser på tetthet som noe som ødelegger byen. Cedells erfaring tilsier at de tetteste byene faktisk oppleves som de mest attraktive …

I likhet med Statsbygg er Selvaag bygg i høy grad opptatt av strategisk oppkjøp. Hvordan sikre seg tilgang til «gunstige» eiendommer. Her er ofte investering i eiendommer langsiktige. Å se potensialet for utbygging tidlig krever god kjennskap til politiske prosesser og planprosesser. Hvordan sikre seg eiendom til en pris som gir potensiale for utvikling? Cedell gjorde rede for prosjektøkonomien i slike saker. Prosjektøkonomi ble presentert i kroner og øre. Vedlagte foil viser tall fra prosjekt i 2017 som angir type kostnader og hvor smertegrense for utvikler kan ligge …

Kilde: Petter Cedell

Referenter: Leiv Bjarte Mjøs og Per Ove Røkke